于华夏幸福而言，2019年的意义显然不只是水逆后“重整旧山河”的新一年，无论是从平安入股、高层引援亦或是新定位探索，它在这一年多时间里变化不小。
从阵容上看，今年出席业绩会的管理层数量比往年明显增加，首设南北分会场，许久未现身的董事长王文学首次带领其组建的明星高管团队亮相。一同出现的还有公司联席董事长、首席执行官暨总裁吴向东，这也是吴向东自2019年2月加盟华夏幸福以来的首秀。
业绩会现场，王文学充当主持人，依旧意气风发，重点介绍华夏幸福产业新城表现的同时，也邀请吴向东等其他高管分享其在新业务和管理经营上的新想法。
王文学称呼吴向东为“向东总”，吴向东则称呼王文学为“文学董事长”，两人在问答环节配合默契。在吴向东眼中，彼此各有千秋，“我们过去20年的职业路径和经历各有特点，文学董事长在产业新城领域做得最早、最大和最好，我在商业领域过去工作经验做得比较早、也做得比较好。”
全新的管理层组合，对华夏幸福（600340.SH）的改变是显而易见的。2019年，华夏幸福首次实现营收破千亿，达到1052.10亿元，同比增长25.55%；归属于上市公司股东净利润146.12亿元，同比增长24.40%，超额完成对平安资管的业绩承诺。
在近500页的业绩报中，最让人眼前一亮的是派息方案，华夏幸福的派息情况在地产行业当中已然是佼佼者。
财报显示，2019年，华夏幸福拟向全体股东每10股派发现金股利15元(含税)并以资本公积金每10股转增3股，现金分红45.20亿元，连续五年现金分红占净利润比重不低于30%。
打造“3+3+N”
决定一家公司命运的，更多是战略。不同于传统的房地产公司，华夏幸福的目标定位并非深耕买地盖房，而是在城镇化迈向都市圈化的战略机遇下，成为一家典型的产业新城运营商。
2002年从固安起步，开始探索产业新城模式，经过18年的深耕，华夏幸福将79座产业新城拓展至全国13个省、15个都市圈，并涌现出固安、嘉善、武陟、舒城、溧水产业新城等一批耳熟能详的成熟项目。
产业新城锻造了华夏幸福在地产圈独特的运营模式，不同于其他房企90%以上的营收来自于房地产开发，华夏幸福的主业分为“产业新城及相关业务”和“商业地产及相关业务”。
报告期内，公司实现销售额1431.72亿元，其中，产业新城业务园区结算收入额368.37亿元，园区配套住宅业务签约销售额1029.35亿元，其他业务销售额34亿元。
此前，在外界眼里，“华夏幸福”和“环京”之间，基本上是可以划等号。但从2019年年报来看，这个刻板印象要被彻底打破。
华夏幸福在精耕京津冀都市圈的基础上，打造“3+3+N”核心都市圈格局，布局长三角都市圈、粤港澳都市圈三个高能核心都市圈；推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈，以及其他潜力核心都市圈。
王文学将2019年定义为“都市圈元年”，并判断，“未来中国经济增长的结构性机会在都市圈，中国不动产的结构性机会也集中在都市圈。”
他判断的依据在于，人口、技术、数据、资本、土地、教育、医疗等要素资源向都市圈聚集。其中人口增长方面，2019年杭州人口的净增长是53万，深圳是41万，未来有2/3的新增城市人口在都市圈。
核心都市圈优质生产要素的持续集聚，也推动华夏幸福产业新城的持续快速发展，使其在异地复制中成果显著。数据显示，2019年华夏幸福环京以外区域收入467.19亿元，同比增长81.7%，占总收入44.6%。
其中，外埠收入贡献前五名为南京都市圈、杭州都市圈、武汉都市圈、合肥都市圈、郑州都市圈，分别同比增加68%、86%、313%、382%、97%。
除了在区域重点上的改变，华夏幸福在公开市场拿地的表现也更加积极主动。报告期内，华夏幸福获取土地成交金额同比增长203.6%，新获取土地规划计容面积同比增加88.7%，为保证规模发展提供充足弹药。
关于华夏幸福2020年产业新城的战略路径，王文学在业绩会上强调，其一，战略再聚焦，把资源聚焦到优质区域，把资源倾斜在核心业务；其二，回归经营逻辑，产业新城现金流自我平衡，孔雀城利润和现金流平衡，二者有机协同发展；其三，提升经营质量，合理控制负债率，优化杠杆，实现规模稳健增长。
开启“三新战略”
细数华夏幸福过往一年的发展，“新业务”无疑是最高频的词汇之一。
对其而言，2019年是新业务从0到1的一年，更是定调与打基础的一年，华夏幸福年内挺进4个城市，落地2个商业地产项目，新增土储171万平方米。
随着吴向东为首的新管理团队加盟，华夏幸福另外开辟一个战场，为“产业新城运营商”注入新的内涵，加上“商业地产及相关业务”的双轮驱动，摇身一变，已定位成为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”。
诚然，在房地产的重资产时代，土地储备和拓展能力决定了房企的上限。随着行业从增量时代向存量时代转变，未来地产的逻辑将从高周转的项目开发转向存量不动产的价值深度挖掘，运营能力将决定房企的上限。
华夏幸福开启“三新战略”——新领域、新模式和新地域，在轻重资产并存时代的即将到来之时，搭建了一个正循环体系，实现收入结构的多元化，增强穿越周期的能力。
华夏幸福的新业务，不仅为中国平安在不动产领域配置保险资产提供全方位管理服务，还将积极探索为第三方投资者在不动产领域提供资产管理服务。
在新领域方面，华夏幸福在做强产业新城业务的基础上，丰富业务打法，大举进军零售物业和写字楼等商业地产领域，探索康养、公共住房和科学社区等新型不动产领域。这也是吴向东为首南方总部团队的核心优势，他透露，华夏幸福将于2020年在中国若干城市拓展科学社区，第一个项目正在筹备。
同时，在新领域上开拓新模式，采取轻资产、重资产模式并举。前期，华夏幸福在新业务开展方面，探索以轻资产管理输出形式，盘活存量资产、优化资产负债结构。
2019年8月，华夏幸福迎来首个轻资产管理输出项目，以58.3亿元出售北京丽泽商务区一个商办项目予平安人寿。紧接着9月，它又摘牌武汉长江中心综合体项目。
北京、武汉之后，华夏幸福相继在深圳、东莞开拓商业地产等新业务，以标杆项目积极切入都市圈核心圈层，以点带面、寻求新的增长点。2019年，成为城市更新前期服务商的项目8个，其中深圳6个，东莞2个。
在谈及中国商业地产过剩现状之时，吴向东坦言，从数量上看，商业地产在中国一些重要城市是供过于求，但另一个现象就是商业地产的好项目很少，这是行业的问题所在，也是机遇所在。华夏幸福的攻克利器，就是要做好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报的“六好”商业地产，将“好”字发挥到淋漓尽致。
融资与负债
2019年以来，在金融监管加强与信贷紧缩的背景下，房地产各种融资渠道被逐渐收紧。一时之间，房企融资跌至“冰点”。
不过，在融资收紧之前，华夏幸福早已做好准备，找来了二股东中国平安，一方面，中国平安可以替华夏幸福进行信用背书；另一方面，中国平安的支持，使得华夏幸福的融资结构不断优化。
财报显示，截至2019年12月末，华夏幸福融资总额达到1792.15亿元，其中银行贷款余额为455.69亿元，债券及债务融资工具期末余额为780.01亿元，信托、资管等其他融资余额为556.44亿元。截至报告期末，其融资加权平均成本为7.86%。
华夏幸福在融资产品上的选择也进一步丰富，其中一个重要融资手段就是资产证券化。2019年以来，华夏幸福两次通过“PPP项目+ABS”方式，合共筹资41亿元，这种模式能够盘活存量资产，缓解现金压力，达到风险降级的效果。
此外，借助中国平安强大的资金归措能力，不仅改善华夏幸福的融资构成，还增加了财务方面的安全感，使其资金链更健康、更具韧性。
期内，华夏幸福因经营活动产生的现金流入持续增长，共计943.78亿，同比增长17.89%，公司全年的投资活动现金流量净额与融资活动现金流量净额也均转正。回款方面，华夏幸福2019年全口径回款955亿元，包括879亿元经营性回款和76亿元投资性回款，同比增21%，创历史新高。
在经营回款，现金流情况同比稳健增改善的基础上，公司资产负债率为83.90%，同比下降2.75个百分点。
在外界看来，华夏幸福战略引入中国平安，构筑起强大护城河。有了较为长线的资金注入，房企才能更为有效的制定战略，实现业务的拓展和转型。
从全世界的保险公司的资产配置看，吴向东认为，它们无一例外要在不动产领域配置足够比例和数量的优质资产。去年中国平安成为华夏幸福的重要股东，未来华夏幸福在开拓新业务的时候，一方面服务中国平安未来大的发展战略需要，另一方面也为华夏幸福的发展找到广阔新空间。
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