马拉松是一种挑战极限的长跑，一旦跑者挑战完第一个“半马”，就会想挑战“全马”，超越自我，不断刷新纪录。
闽系房企泰禾（专题阅读）也是如此，在2017年完成“半马”千亿竞速之后，2018年站在“全马”跑道起点，黄其森喊出销售额再翻一番的两千亿目标。
比赛落幕，据观点指数统计，2018年泰禾全年销售金额为1380亿元，完成七成目标，距离2000亿元还有一小段距离。
翻看比赛录像，泰禾无疑是这一轮比赛中的焦点选手，一举一动映射着这位马拉松新跑者的竞速心态。
千亿：包袱如何卸？
跑步尤其马拉松讲究轻装上阵，厚重的装备会加重负担，让你跑得十分艰辛。
成立于1992年的泰禾此前一直偏居福建区域，2013年是这家企业的转折点。这一年泰禾豪掷195.3亿元在北京、上海等收下12幅地块，任志强都感慨“老黄有点疯”。
也是在这一年，泰禾正式确立“院子系”产品在全国范围内铺开。2013年-2017年，这是高速扩张的五年，泰禾合约销售由168亿元升至1010亿元，其中2017年直接由上一年的400亿元跨过千亿门槛，同比增幅达147.55%。
跨过千亿门槛之后，对于主打高端或改善型产品的泰禾来说，身处在2018年调控政策愈发收紧的房地产市场中，这样的产品特色一定程度上变成了它的“包袱”。
据观点指数公布的数据，2018年泰禾全年合约销售金额为1380亿元。
数据来源：企业提供，观点指数整理
可以看到，除个别月份外，2018年泰禾整体销售额还是比上一年提升了一个轨道，但是距离2018年定下的2000亿目标还有三成的距离。
对于销售业绩不达标的结果，市场敏锐地捕捉到起因。在12月泰禾举办的投资者关系活动上，投资者直接抛出“限价对公司销售影响”的问题。
泰禾对此回应称：“泰禾住宅产品本身的溢价能力较强，产品品质好，中式文化内涵获得市场认可，所以一直保持着较高的去化率。”
“去化率”一词，看起来像是泰禾拿得出手的盾牌。资料显示，北京泰禾金府大院二期在11月取证开盘后，仅用十余天就实现20亿元的销售额，全年销售累计达50亿元；上海信达泰禾·上海院子二期同样于11月开盘，去化率达100%；武汉院子、合肥院子、苏州金尊府等均实现较高去化率。
逆市完成高去化率后，泰禾销售达到新高。但如马拉松，假如没有做好充足的准备，即便拼尽全力到达某个点，其中不愉快的体验也只能独自体会了。
这其中的“不愉快”就以泰禾重仓的北京区域为例。
北京泰禾官方微信发布消息称，2018年北京泰禾销售额突破了200亿元。在光鲜的销售数据背后，引人关注的是，泰禾·西府大院终于在2018年入市，实现首次推售房源，而迈出这一步泰禾用了近4年的时间。
据观点指数了解，2014年2月，北京丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局村旧村改造项目二期地块出让，土地面积9.6万平方米。最终，泰禾以总价49.58亿元、现场竞报限价商品住房面积5万平方米摘得地块，溢价48%，楼面价5.5万元/平方米，用于打造西府大院项目。
彼时有市场人士认为，扣除保障房以及商业还建部分，西府大院楼面价已经超过8万元/平方米；另有消息称，黄其森对这个盘的期许是“20万元以下不卖”。
由于调控政策等原因，西府大院迟迟没能入市销售。“西府就是一直在扛着，不然也不至于扛到现在，2016年就可以拿证、入市，为什么没有？就是想追求一个更高的价格。”有资深业内人士对观点指数表示。
“扛”到现在的西府大院在2018年10月份取证开盘，售价是11.3万元/平方米，远低于此前预期的16-18万元。
这样的“牺牲”不是无迹可寻，早在黄其森喊出2000亿目标的时候就提过，泰禾90%以上的项目基本上都做到拿地7-8个月就可以开盘销售，高周转能够有效地规避政策风险和市场风险，“我们的策略是不捂盘，以抵抗市场波动带来的风险”。
如今西府大院确实没有“捂”着了，也换来了销售、回款的提升，而同期的金府大院二期、北京院子也都做了一定的折价退让。
“利润肯定是达不到预期了，但从另外一个角度，尤其是像泰禾这样的民企，去化速度周期越快财务成本就会控制得越好，利润也随之上去了。”上述业内人士进一步表示，2018年北京市场主要以刚需、刚改的小户型产品供应为主，类似于金府、西府这样的中高端产品比较稀缺，限价下项目价格下调使得性价比充分体现，销售比较理想。
17329985575