“谈判过程非常艰巨。”
时间回到2016年，招商蛇口董事长孙承铭针对公司在深圳前海的土地整备工作，说了一句感触颇深的话。
两年多过去，在招商蛇口成立40周年的时间节点，前海土地成为了一份关键的“生日礼物”。
2018年12月24日，招商蛇口发布深圳前海土地整备协议及合资合作协议公告，其在前海的巨大土地资源获得进一步释放，完成了前期土地整备，并将进入实质性的合资合作阶段。
在许多分析师看来，对于招商蛇口而言这无疑是一项大利好，公司经营效率将得到持续提升，保持销售额的快速增长；长期来看，招商蛇口将获得前海的发展红利及开发收益。
作为招商局集团旗下的上市公司，招商蛇口有着“背靠大树好乘凉”的优势，在2018年里，不管是销售运营还是财务数据，均交出了一份不错的答卷。
如果说这一年有什么不一样，就是在新业务的探索上，招商蛇口与其他房地产开发商一样，仍然“在路上”。
前海句号
2018年是改革开放40周年，也是招商蛇口成立40周年以及重组上市第三年。临近年末，招商蛇口发布了两份协议公告，基本为努力多年的深圳前海土地整备画上了一个句号。
作为前海的第一大地主，招商局旗下2.9平方公里土地最终获得了900多亿增值，与土地注入招商蛇口时升值将近1.5倍。
按照最新协议，招商蛇口将并表前海土地置换出的经营性用地占地逾92万平方米，建筑面积近500万平方米。这部分土地大部分可用作商住用途开发，粗略计算，对应可售货值达4000亿元。
事实上，招商蛇口的前海工业用地作为历史遗留存量用地，深圳政府与招商局在整备范围、面积、思路思路、原则、价值评估体系等方面，展开了两年多的谈判。
2016年6月，前海管理局与招商局集团签订《关于组建合资公司推动前海蛇口自贸区管理体制机制创新的框架协议》。
同年9月，招商蛇口子公司招商前海实业与前海管理局旗下前海投控共同投资设立合资公司“深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司”，以推进片区发展。
但由于前海土地涉及到的金额巨大、细节复杂，以及很多历史遗留问题，整备过程艰难。招商蛇口董事长孙承铭早前便坦言：“谈判过程非常艰巨。”
2018年12月24日晚，招商蛇口连发两份公告，《关于签署前海土地整备协议的公告》及《关于签署合资合作协议的公告》相关公告。
上述方案包括土地整备和合资合作两个阶段。其中，土地整备阶段，由前海管理局收回前海土地整备范围内的全部土地，并确定土地补偿价值约432.10亿元。再由前海管理局等价置换，向招商驰迪补偿约42.53万平方米的经营性用地，建筑面积212.9万平方米。
尔后，招商前海实业通过将招商驰迪100%股权以股权增资的方式增资合资公司；同时，前海管理局旗下前海投控另以50.14万平方米的土地作价入股予前海鸿昱，然后将前海鸿昱100%股权增资合资公司。
数据来源：观点指数整理制作
按照双方协议，合资公司将并表上市公司。也就意味着，招商蛇口将获得位于前海逾500万平方米建筑面积的土地储备。
招商蛇口相关人士告诉观点指数，居住功能将占到其中10%，除去这部分以及规定的12%总部及产业用房和人才住房，剩余大部分将主要用于商业用途。
该人士表示，上述居住功能用地以及商业用地全部具备出售的条件，但是具体未来有多少比例会拿出来销售还需要看情况。
据了解，深圳前海片区住宅类产品供应较少，据第三方报价，汉京九榕台新房高达18万元/平方米。若以招商蛇口5月份推售的豪宅招商双玺二期均价13万元/平方米为参照，合资公司所持居住功能用地货值超过600亿元。
商业用地部分，按照前海商业项目10万元/平方米计算，可售货值大约为3282.5亿元。也就意味着，合资公司所持土地未来价值起码能达到近4000亿元。
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